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2019年樓市將迎“換檔期” 中型房企競爭呈現白熱化

  • 小編:黃岡  來源:  點擊:1305
  • 2019-01-05 15:46:11
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      2018年國內房地產市場經過400余次陸續調控后逐步回歸理性,房價走勢趨于平穩,商品房銷售金額超越2017年再創新高。但與此同時,不少房企開始高呼“活下去”,不斷追求規?;⒄骨宜伎嘉蠢吹姆⒄狗較?。 
      58安居客房產研究院首席分析師張波指出,2019年樓市將進入“換檔期”,從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換檔的重要政策體現,與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性,換檔并不代表樓市會出現大波動,相反會保證全國樓市整體更為平穩化發展。此外,2019年房企競爭加劇,特別是中型房企競爭將呈現白熱化態勢。 
穩字當先 各類城市分化 
      克而瑞研究中心指出,從成交結構來看,2018年各能級城市市場分化明顯,三四線城市依然是商品房成交主力,但受棚改貨幣化安置的收緊及購買力限制,下半年三四線城市的成交略顯疲軟。 
從新房市場的具體表現來看,58同城、安居客《2018年樓市總結》數據顯示,在2018年一線城市調控政策依然收緊的情況下,成交面積走勢總體符合市場規律;成交價格方面,一線城市房價整體緩漲,深圳房價呈平穩下降趨勢。 
      從不同城市級別找房熱度來看,2018年一二線城市熱度漲幅高于三四線城市,受人口周期性遷移影響,臨近年底不少外出務工人員返鄉置業,帶動三四線城市找房熱度回升;新一線城市中新房熱門找房城市集中于西部,重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中,重慶新房找房同比上漲40%,寧波、沈陽也有約四成漲幅。 
      此外,購房剛需向周邊城市擴散,呈現出衛星城格局,北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現下降趨勢,而部分周邊城市找房熱度上升,上海周邊的常州、北京周邊的太原,找房熱度同比增長約五成。 
二手房方面,2018年北京、上海等城市二手房掛牌價波動不大,而部分新一線及二線城市價格波動較為明顯。58安居客房產研究院跟蹤數據顯示,西部代表城市二手房找房熱度也領先于其他新一線城市,其中重慶找房熱度最高。 
      房源需求方面,數據顯示,對房源面積在70~120平方米區間的二手房的需求占比達51.5%,兩居室和三居室是多數購房者的首選房源。從全國范圍來看,用戶也更多關注總價在50萬~150萬元的二手房房源。 
      58同城、安居客《2018年樓市總結》分析稱,在穩字當先的大環境下,總體房價水平穩定、各類城市分化,一線城市價穩量降,二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速,三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。預計2019年利率依然存在一定的下調空間,尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。 
      克而瑞研究中心指出,預計2019年,受益一二線城市新增供應預期增加、需求充裕且支付能力較高,一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩。城市市場回調的壓力將主要集中在需求透支和購買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。這也將在一定程度上給企業的城市布局提供方向性指引,對于企業而言,弱市之下仍將把加緊項目去化、保證現金流放在首位。同時,在調控政策逐步松綁的預期下,貨量安排或將主要集中在下半年。 
      千億房企數量短期內維持在30~35家 未來房企競爭回歸產品力 
      在調控重壓下,標桿房企依然實現逆勢增長。據克而瑞發布的《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》,碧桂園流量金額突破7000億元,萬科突破6000億元,恒大則位居銷售權益榜首位,規模房企的實力正進一步增強。此外,各梯隊房企在規模增長的同時,分化格局持續。排名前十房企門檻超2000億元,千億房企數量達到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅度增加。 
克而瑞研究中心認為,2019年房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡,百強房企的業績規模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%~30%。其中,龍頭房企仍將延續2018年的平穩發展,以追求有質量增長為主。 
      同時,克而瑞研究中心預計,千億房企的數量在今年達到30家之后,未來規模的擴容將會放緩,短期內將維持在30~35家。 
      在張波看來,2019年房企側換檔非常值得關注,2018年房企整體的生存壓力較大,房企融資成本不斷走高,限價、限售等政策讓一些房企開始思考轉換“賽道”,具體則呈現以下三個維度的變化:從粗放的城市群戰略到精細化區域深耕戰略的換檔;房企的集中度從千億級房企猛增到數量穩定的換檔;房企的競爭力從規?;вΦ講妨η幕壞?。2019年房企的競爭也將更為激烈,龍頭房企規?;慕挪接興怕?,但中型房企之間的競爭將出現白熱化。而隨著市場趨冷、消費回歸理性,未來房企的競爭力將更多體現為產品力,通過產品系及其標準的建設與升級,打造產品IP,以形成良好的市場號召力與產品競爭力。


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