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一季度中國房地產業金融環境指數小回暖,如何影響房價?

  • 小編:黃岡  來源:  點擊:1036
  • 2019-05-08 16:09:58
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房地產業作為一個資金密集型行業,對資金有很強的依賴性,金融環境的變化直接影響房地產市場。

一季度中國房地產業金融環境指

??房地產業作為一個資金密集型行業,對資金有很強的依賴性,金融環境的變化直接影響房地產市場。因此,持續跟蹤金融環境的變化,對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點,旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況,力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據,剖析二者的相互關系,尤其是通過金融環境的變化研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境,共選取6個最具代表性指標,對指標體系中各指標進行標準化處理后,和各指標權重相乘,即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據2011年以來6個指標波動情況,利用五分法將金融環境指數分為五個區間,分別為“寬松”、“偏松”、“正?!?、“偏緊”、“緊張”,分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是,本區間劃分僅是根據2011年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分,并非絕對概念。

??一、2019年一季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP-CPI連續6個季度為負

??貨幣供應,主要是為了滿足經濟增長的需要,同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那么,可以近似的認為,廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速,所得到的增速差額,可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速,該增速差額越大,意味著越可能推高房價(屬于資產價格),反之,該增速差額越小,意味著越不可能推高房價。

??從2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差額一路上行,從-2.1%上升到5.5%,此后該增速差額在4%附近振蕩前行,一直延續到2015年底,之后,從2016年初至今,該增速差額保持了下行趨勢,2017年四季度進入負區間。2019年一季度,該增速差額為-0.1%,與2018年四季度的-0.2%相比略有回升。目前該指標已連續6個季度呈負值,但自2018年四季度以來已連續2個季度回升,預計2019年二季度繼續小幅回升至0以上,依然保持在偏低位置。

??根據歷史經驗判斷,該增速差額的合理區間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平,意味著會略制約經濟的增速(但有助于實現經濟有質量的增長),但同時有利于控制房價的大漲。2019年3月政府工作報告首次提出,M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配,以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。預計隨著金融進一步回歸為實體經濟服務,比過去低一些的M2增速將成為新常態,而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平,不會對樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速連續9個季度下行后轉為上行

??M1,狹義貨幣供應量, M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標,M1增速高,則樓市升溫;M1增速低,則樓市降溫。

??從2011年一季度至2012年一季度,M1同比增速處于下行通道,之后觸底反彈,于2013年一季度達到階段性高點,此后震蕩下行,于2015年一季度跌至谷底2.9%,然后經歷了較長的上漲時間,于2016年三季度達到峰值24.7%,此后步入下行通道,下跌趨勢延續至2018年四季度。

??2019年一季度末,M1同比增速為4.6%,比上季度末上升3.1個百分點,比上年同期下降2.5個百分點,連續9個季度下降后再次轉為上升。M1增速有所上升,說明一季度實體經濟所處的流動性環境有所改善。目前M1同比增速雖已企穩上行,但仍處于歷史較低水平,預計2019年二季度不會出現大幅波動,依然維持在偏低位。

??3、全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率小幅下降

??全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率是指在全國銀行間同業拆借市場上使用的利率,與基準利率不同的是,它是市場化的利率,是反映市場實際利率水平的有效指標之一。

??2011年全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率持續上漲,2012年步入下行區間,2013年一季度止跌反彈,直到2013年底都維持上漲態勢,2014年一季度到2015年一季度,走勢表現為“U型”,即先下跌,然后平穩,再上漲,此后連續4個季度下跌,2016年一季度跌至谷底2.1%,然后觸底反彈,持續5個季度上漲, 2017年二季度至2017年四季度走勢趨穩,維持在2.9%附近。

??2018年,隨著四次定向降準以及中期借貸便利的顯著凈投放,全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率連續下滑,四季度進一步下滑至2.57%,隨著2019年1月全面降準的實施,市場資金面得到寬松,一季度進一步下行至2.42%,目前處于2011年以來的偏低位置。1月31日,美聯儲宣布維持聯邦基金利率于2.25%-2.50%目標區間內不變,發出暫停加息的信號,3月宣布維持利率不變,這將釋放我國貨幣政策的空間。

??4、個人住房貸款余額同比增速連續9個季度回落

??個人住房貸款余額由中國人民銀行每個季度定期發布,反映的是居民購房的貸款情況。

??2011年一季度至2012年二季度,個人住房貸款余額同比增速持續回落 ,隨后止跌回升,持續回升到2013年二季度,然后走勢變為穩中有降,一直到2015年二季度都較為平穩,此后于2015年三季度開始了快速上升,于2016年底達到了38.1%的高峰,2017年則步入了下行通道,截至2019年一季度已經連續9個季度回落,近兩個季度以來下行趨勢明顯有所趨緩。

??2019年一季度末個人住房貸款余額同比增速為17.6%,分別比上季度和上年同期低0.2和2.4個百分點。雖然年后部分一線城市和二線城市成交量增長,出現小陽春行情,但全國大部分城市尤其是三四線城市樓市還是較為低迷,預計2019年二季度個人住房貸款余額增長依然乏力,同比增速也將繼續小幅回落。

??5、全國首套房貸平均利率連續2個季度下降

??2011年全年,全國首套房貸平均利率持續攀升,于2011年底達到7.62%的峰值,此后開始回落,于2012年三季度跌至6.20%的谷底,2013年緩慢上漲,并于2014年二季度達到7.02%的峰值,隨后便步入下行區間,連續9個季度持續下跌,并于2016年三季度跌至4.41%的谷底,之后觸底反彈,上行趨勢延續至2018年三季度,連續8個季度上漲,2018年四季度小幅下降。

??2019年一季度末全國首套房貸平均利率為5.56%,分別比上季度低0.12個百分點,比上年同期高0.05個百分點,這是由于央行2019年1月份全面降準1個百分點后,流動性較為充裕。目前來看,二季度CPI存在上行的風險,央行普遍降準的可能性在下降,預計二季度全國首套房貸平均利率有望繼續下降,但降幅不會太大。

??6、房地產開發企業到位資金同比增速連續2個季度小幅回落

??2011年前三季度,房地產開發企業到位資金同比增速保持提高態勢,之后在2011年底大幅跳水,之后觸底反彈,在2012年震蕩上行,于2013年二季度觸頂,此后進入下行區間,在2014年四季度跌至-6.3%的谷底,然后進入上升通道,于2016年二季度到達階段性高點,隨后進入下行通道,2018年二三季度有所回升,四季度小幅回落。

??2019年一季度,房地產開發企業到位資金同比增速為5.9%,比上季度低0.5個百分點,比上年同期高2.8個百分點。導致該指標在2018年二三季度有所回升的原因主要是自籌資金和定金及預收款增長較多,四季度以來已連續2個季度小幅回落。2019年1月,央行全面降準1個百分點,但在目前國家層面樓市調控政策不放松的背景下,房企境內融資環境依然緊張。今年以來,大中開發商發債量大增,其中美元債為主,緩解了部分房企的資金壓力,考慮到未來市場整體銷售大概率繼續回落,房地產企業的資金壓力依然很大。預計2019年二季度房地產開發企業到位資金同比增速將繼續保持小幅回落的態勢。

??二、2019年一季度中國房地產業金融環境評估

??1、房地產業金融環境指數小幅上行

??根據2019年一季度各項指標數據,計算出中國房地產業金融環境指數。一季度,中國房地產業金融環境指數為-0.33,較上季度和去年同期均上升0.15。

??從2015年一季度開始,中國房地產業金融環境指數不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點,此后連續9個季度下跌,2018年二季度創2012年三季度以來6年新低,2018年全年在偏緊區間的中部位置低位盤整。2019年一季度小幅上行,目前處于偏緊區間的偏上位置。

??2、預計2019年二季度房地產業金融環境指數依然在“偏緊”區間

??近期,央行接連用“MLF+TMLF”操作、而非用降準的方式來對沖到期流動性,也向市場釋放了強烈的信號,前期比較濃厚的降準預期目前已經大幅降溫。近期,從中央到監管層多個會議密集釋放的信號可以看出,未來貨幣政策將保持“松緊適度”,不會“大水漫灌”,但也不會收緊,預調微調的力度將加大。在國家層面的房地產調控政策不放松的情況下,房企資金壓力依然較大。

??預計M2-GDP-CPI的增速差額將略有回升至0以上,依然保持在偏低位置。目前M1同比增速已見底反彈,依然維持在偏低位。隨著樓市成交放緩和房價漲幅收窄,個人住房貸款余額同比增速和房地產開發企業到位資金同比增速將繼續小幅回落。隨著年初全面降準的實施,市場資金面得到寬松,全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率和首套房貸利率還有下行空間。綜合判斷,本輪中國房地產業金融環境指數最低位可能已經過去,即2018年;2019年二季度中國房地產業金融環境指數仍將略有上升,但將繼續保持低位盤整,停留在“偏緊”區間的可能性較大。

??三、中國房地產業金融環境和房地產市場的關系

??1、房地產業金融環境和全國商品房銷售面積的關系

??將中國房地產業金融環境指數和全國商品房年初累計銷售面積同比增速數據進行對比。數據顯示,自2011年末2012年初左右,隨著金融環境整體上由緊轉松,全國商品房年初累計銷售面積同比增速也呈現由負轉正的態勢。而到了2013年,隨著金融環境趨于惡化,成交面積的同比增速也進入了下行通道。2015年初開始,金融環境開始改善,逐漸步入寬松區間,而樓市也出現了較強反彈。在2016年金融環境指數達到峰值并且轉向緊縮之后,樓市成交面積的同比也隨之下行。2018年金融環境指數全年低位盤整,樓市成交面積的同比增速則不斷回落。

??經過幾輪漲跌周期的驗證,發現二者走向基本一致。中國房地產業金融環境指數一季度雖然小幅上行,但仍處于偏緊狀態,預計短期內全國性的調控政策還不會放松,二季度商品房成交面積還將維持同比下降態勢,但降幅不大,預計下半年將低位盤整。

??2、房地產業金融環境和70城新建商品住宅價格的關系

??將中國房地產業金融環境指數和全國70個城市新建商品住宅價格指數同比漲幅進行對比。由于新房價格受到限價政策的影響,不能準確地反映市場情況,本報告均采用二手房價格,數據來自國家統計局70城二手住宅銷售價格指數以及“中國城市二手房指數”網站。由于國家統計局二手房價格的統計方式存在不足之處,為了更準確的反映市場情況,本報告結合“中國城市二手房指數”網站數據對二手房價格進行一定的調整。具體方式為:以2006年1月為基期,對房價漲幅進行累計計算,其中,將2016年之前國家統計局二手房價的環比增幅作放大處理,2016年后的房價數據來自“中國城市二手房指數”網站。

??數據顯示,2011年金融環境由寬松進入緊張區間,70個城市新建商品住宅價格指數同比漲幅持續收窄;2012年金融環境由緊張逐漸寬松,住宅價格同比漲幅也開始筑底上行,略滯后于金融環境指數;當2015年一季度金融環境指數再次開始改善時,房價同比漲幅也開始出現反彈。2016年一季度金融環境指數觸頂,下行趨勢延續至2018年一季度,全年繼續低位盤整,而住宅價格同比漲幅于2017年二季度觸頂,此后連續7個季度下降。

??經過幾次漲跌周期的驗證,發現二者走向基本一致,并且中國房地產業金融環境指數具有一定的領先性,房價同比漲幅表現出明顯的“貨幣”效應。此輪房地產短周期中,房價同比漲幅高點滯后于金融環境指數高點大概5個季度,預計房價同比漲幅低點也會滯后于金融環境指數低點幾個季度。根據金融環境指數的走勢,預計2019年二季度房價同比漲幅將繼續收窄,三季度以后可能會企穩。

(來源:老楊樓觀)



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